2016년에 40대-50대 인구가 정점에 이른다

끝으로 언급해야 할 부분이 인구구조의 급격한 변화이다. 인구구조의 변화는 공급과 수요 측면에서 동시에 고려해야 할 부분이지만 수요 측의 변화를 공급 측에서 따라가야 한다는 점에서 수요 측 요인이 강하다고 할 수 있다.
 
  먼저 주택수요가 가장 왕성한 연령대인 40~50대 인구 비중이 우리나라는 2016년에 정점(頂點)에 달하는 것으로 추정되고 있다. 40~50대 인구의 정점이 미국은 2006년, 일본은 1993년으로 이때를 전후해 주택가격이 하락세로 돌아서기 시작했다는 점을 상기할 필요가 있다.
 
  우리나라의 경우 아직 몇 년의 여유가 있다고 볼 수도 있다. 하지만 대부분 자녀가 1~2명에 불과하므로 결혼 후 부모의 도움으로 30대 중반부터 내 집 마련이 본격화되고 있는 반면, 은퇴연령은 50대 초ㆍ중반으로 앞당겨지고 있다. 이에 따라 35~54세 인구를 실질적인 주택수요층으로 본다면, 이 연령대는 2011년에 1657만명으로 정점에 달하고 총 인구대비 비중(33.9%)은 올해가 최고치를 기록하는 것으로 나타나고 있다. 주택시장이 중ㆍ장기적 하락안정세로 접어드는 시기가 2016년보다 앞당겨질 수도 있다고 주장할 수 있는 부분이다.
 
  일부에서는 우리나라 인구가 곧 줄어든다는데 주택을 너무 많이 짓는 게 아닌가 하는 주장도 나오고 있다. 그러나 우리나라 인구가 줄어드는 것은 2018년부터로 예상되고 있고, 가구 수는 일본의 경우에 비춰볼 때 그보다 10년 뒤인 2028년으로 예상되고 있다. 따라서 앞으로 주택을 짓기는 지어야 하지만, 가구 수는 물론 가구 구성원 수의 변화를 잘 따라가야 할 것이다.
 
  2008년 현재 1인 가구의 비중은 20.1%, 2인 가구의 비중은 22.7%로 1~2인 가구의 비중이 42.8%에 달하고 있다. 통계청은 1인, 2인 가구 비중이 2020년에 각각 21.6%, 25.5%로 늘어나면서 1~2인 가구 비중이 48.1%에 달할 것으로 추정하고 있다.
 
  하지만 필자는 1~2인 가구의 비중이 더 빠른 속도로 늘어날 것으로 보고 있다. 물론 이에 대한 가정과 근거, 문화적 배경 등에 대한 보다 다양한 고려가 필요할 것이다. 하지만 주요선진국들의 1~2인 가구 추이를 고려해 볼 때 우리나라의 1~2인 가구 비중이 예상보다 빠르게 늘어날 가능성을 배제할 수 없다. 이 경우 중ㆍ소형 아파트에 대한 수요는 꾸준히 늘어나게 될 것이다.
 
  결국 인구 및 가구 구조의 변화를 볼 경우 우리나라 주택시장이 중ㆍ장기적 안정하락세로 돌아설 시기에 진입하고 있다. 그러나 가구 수는 2020년대 후반까지 계속 늘어날 것으로 본다면, 아직은 주택공급이 매년 적절하게 이뤄질 필요가 있다. 이때 적절한 주택공급은 주택건설의 절대물량에 더해 주택규모와 공급지역의 선택이 향후 주택시장의 방향타가 될 것이라는 말이다.
 
 
  반등하더라도 급등은 없을 것
 
  이상에서의 다양한 접근을 한마디로 결론 내기는 어렵지만 필자의 예상은 다음과 같다. 우리나라 주택시장은 올해 말 또는 내년 초까지 약세가 지속되다가 내년 초반 이후 반등세(反騰勢)로 돌아서기 시작할 것이다. 그러나 예전처럼 한 해에 10~20%씩 집값이 급등하는 경우는 없을 것이다.
 
  반면 지역별·평형별 격차는 확대될 것이다. 예를 들어 현재 미분양이 넘쳐나는 지방의 경우 반등하더라도 그 폭은 미미한 수준에 그치겠지만, 서울 강남과 개발 및 한강변이라는 호재(好材)를 가진 용산 등 일부 선호지역의 반등 폭은 상대적으로 클 것이다. 또한 1~2인 가구의 지속적인 증가로 교통이 편리한 곳(예를 들면 2호선 역세권)의 중ㆍ소형 아파트는 계속 강세를 유지할 것이다.
 
  한편 인구 구성을 감안하면 2015년을 전후해서는 우리나라 주택시장이 중ㆍ장기적 약세로 돌아설 것이다. 이후 확률이 낮기는 하지만 일본식의 주택시장 장기불황의 가능성도 배제할 수 없다.
 
  일본과 같은 경우를 피하기 위해서는 인구의 이동과 고령화 및 가구 변화 등에 대한 보다 정확한 분석과 예측이 필요하다. 아울러 그 같은 분석과 예측을 바탕으로 수도권과 비수도권, 인구가 밀집된 도시지역과 그렇지 못한 지역, 고용이 늘어나는 지역과 고용이 줄어드는 지역, 지역별 인구 및 가구 구조 등을 고려한 중ㆍ장기적 주택정책이 뒷받침되어야 할 것이다.⊙