인구 구조와 주택매매 가격

이나 총부채상환비율(DTI)이 적용되기 때문에 단기간 내 가격 하락이 현실화될 가능성은 제한적”이라고 전망했다.

“수도권·대전 외엔 보급률 100% 넘어”

전문가들은 아파트 가격이 하락세를 보이고 있는 또 다른 원인으로 지방의 공급 과잉을 꼽았다. 신한FSB연구소는 “분양가가 높게 형성돼 있는 데다, 노무현 정부 때부터 누적된 정부의 수요 억제정책이 영향을 미쳤고, 여기에 공급 과잉이 겹쳐 미분양 주택이 대량 발생했다”고 분석했다. 연구소에 따르면 2009년 말 미분양 물량은 12만3297호. 신한FSB연구소는 “이는 외환위기 이후인 2008년의 10만호보다 많은 수준으로 건설업계 유동성 위기의 원인이 되고 있다”며 “서울·경기·인천·대전을 제외한 지방은 주택보급률이 100% 이상을 보이고 있어 획기적 대안이 마련되지 않는 한 2012~2013년까지 미분양 상황이 지속될 것”이라고 전망했다.

현대경제연구소의 임상수 연구원도 ‘소비자의 아파트 구입 능력’을 지적했다. 아파트 시세를 조사하는 국민은행에 따르면 2010년 2월 현재 3.3㎡당 서울 아파트의 평균 가격은 1761만원. 통계청이 발표한 2008년 전국 근로자 연평균 급여 총액은 2710만원이다. 현대경제연구원은 “평균 연봉 2710만원을 받는 근로자가 서울에서 66㎡(20평)짜리 아파트를 장만하기 위해서는 소득 전액을 13년간 모아야 한다”며 “현재 가격이 비싸게 형성돼 있다”고 지적했다. 연구원에 따르면 평균 임금 근로자의 구입 여력을 가늠하는 아파트 구매력지수(HAI)는 서울이 53.8(2009년 12월 기준)을 기록, 기준치 100을 크게 밑도는 것으로 나타났다.

하나금융경영연구소의 김완중 연구원은 “금리 인상이나 소득 감소 등의 충격이 발생하면 부동산 가격이 급락할 가능성이 있다”며 “부동산 값이 떨어지면 금융권은 주택담보인정비율(LTV)을 인상할 가능성이 있고, 이에 따라 대출을 회수할 경우 또 다른 부동산 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 지적했다. 이 연구소는 “2기 신도시 등으로 인한 수도권 공급 증가도 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있다”면서도 “하지만 구입 여력이 있는 계층이 지속될 것이며 소형가구가 늘어나 중소형 수요가 확대될 것이기 때문에 가격 하락 압력은 크지 않을 것”이라고 전망했다.

폭락론  “일리 있다” vs “성급한 판단”

최근의 조정 국면은 부동산 폭락으로 이어질까. 이에 대해 전문가들은 엇갈리는 반응을 보이고 있다. 김선덕 건설산업연구소장은 “지난 2008년 금리가 8% 선을 오르내릴 때 반값 아파트 이야기가 나왔다”며 “(폭락론이) 일리가 없진 않다”고 말했다. 김 소장은 “가능성은 항상 열려 있는 것 아니겠느냐”면서도 “하지만 일부 언론처럼 ‘강남은 끝났다’는 식의 주장은 너무 위험하다”고 말했다.

김희선 부동산114 전무는 “대형 평형을 중심으로 가격 약세를 보이고 있지만, 서울의 중소형을 중심으로 가격이 강세를 유지하고 있기 때문에 폭락이란 표현을 쓸 수는 없다”며 “하지만 하향 조정 국면에 돌입한 것은 사실”이라고 말했다.

손재영 건국대 교수는 “일부에서 제기하는 폭락론은 이유가 없다”고 말했다. 손 교수는 “거품론이 제기된 외국과 달리 우리나라는 대출이 대출을 낳는 상황도 아니고, 투기를 위해 아파트를 구입하는 상황도 아니며, 이미 대출 규제를 실시해 외부 충격에 취약하지도 않다”라며 “수십 년 뒤 일어날 수 있는 미래의 일을 조만간 발생할 것처럼 확대 해석해 거품론을 주장한 측면이 있다”고 반박했다. “아파트를 지금 사야 하느냐”는 질문에 손 교수는 “삼성전자 주식을 지금 사야 하느냐 말아야 하느냐는 질문과 같다”며 “주택 구매는 개인의 판단에 따라 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “인구 구조의 변화와 베이비붐 세대의 은퇴를 이유로 일부에서 폭락론을 제기하고 있다”며 “하지만 주택 가격이 전적으로 인구 변화에 의존하는 것이 아닌 데다 우리는 대출 규제로 인한 조정 과정을 이미 거쳤기 때문에 폭락을 우려하는 시각에는 반대한다”고 말했다.

정종환 국토해양부 장관은 5월 11일 조선일보와의 인터뷰에서 “작년 9월 이후 수도권 집값이 2%, 재건축은 10%쯤 빠졌다고 하지만 아직도 절대가격은 그때보다 높다”며 “지금은 집값이 조정을 거치는 과정이자 시장이 정상화되는 과정”이라고 말했다.